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    不用怀疑，就是按揭贷款，“首付三成，贷款五年”的那种按揭贷款，左手开发的楼盘，拿到预售证之后，卖给右手，右手去银行办贷款，银行批复，贷款转给左手。

    流程就是这么个流程，黄国美背了一笔不低的利息，从银行里套出3个亿。

    之所以这么做，是因为黄国美卖电器内行，干地产挺外行的，他开发的楼盘因户型设计偏大而销售缓慢，严重影响资金回笼投入后续开发，见市场行情一天比一天好，身为一个聪明人，他怎么可能干看着，这不，上上策启用。

    但是，黄国美手里拿着3亿，并没有把钱全部投入到房地产中，资金成本太高，他对房地产的回笼资金速度很是不满，不愿意砸太多钱进行，不过他同时又看好这个行业，深知有利可图，不做是不可能的，只是要换一种更聪明的做法。

    在地产方面，黄国美将光裕电器产生的现金流挪用到地产领域，但只用于土地拍卖环节，并不会将钱投入到实际的建筑过程中。

    在家电零售领域，电器零售商和电器生产商之间会有一个账期，短则一季度，长则一年半载，光裕电器多为半年起，为了能多产生现金流，多截留资金，光裕电器的促销活动一个接一个不带停的。

    所截留的资金用来买地，而在房产开发过程中，黄国美要求建筑商垫付房产开发资金，他自己实际要投入的资金微乎其微。

    从拿地、发包工程、销售楼花、业主入住整个流程中，实际需要投入的资金仅为拿地部分，其余部分资金可以通过银行贷款和让建筑承包商垫资获得。

    开发商只需要支付承包商一部分定金，在楼盘封顶之后，通过销售楼花回笼资金，再偿还银行贷款和建筑商剩余部分工程款即可。

    正经的开发商开发项目大概就是这么个流程，国内的开发商九成九都这么干，唯一的例外就是几家有港资背景的大公司，创造力置业的几家子公司也在内，在内地发展二十几年，从未让建筑商垫资，向银行贷款也是被求着贷——银行行长拎着礼物上公司拉人去吃饭，在饭桌上倾诉贷款任务繁重之苦，恳求兄弟帮忙贷一点。

    银行一上市，就要对投资者负责，起码做做样子是必须的，把钱贷给资金状况良好（不愁还不出），信誉又一级棒的企业赚取利息是最稳妥的盈利方式。

    不管是托塔建筑、春申建筑还是南陈建筑，乍一看经营模式都比较保守，别说全国各地几十上百个项目同时开花，就是两个项目同时进行的情况都没有，做完一个再下一个。

    如果遇到两个工地都有人开工的情况，那只能说明其中一个工地在卡土地开发时间的Bug。

    不追求开发速度，也不追求品牌，一个项目可以拆分成六七个独立的公司负责，三家公司只在业内的名声比较响亮，在外界，换一个城市，未必有人听过它们的名字。即使听过，多半是从干工地的工人嘴里得知。

    吃有三菜一汤；高温补贴紧密不分，不能高温和补贴老死不相往来；商业保险、赔偿要跟上，工人有个万一，家人要有保障；工资月月结，不拖也不支。

    这些都是一个无良资本家应该做的，但干工地的工人能享受到的人数却是不值一提。更有甚者，化身罪恶之毒瘤，让工人们一年白干，黄国美的小黄系就这么干。

    小黄系也不在正经的开发商之内，项目一个接一个，为了低成本运作后续的项目，黄国美会长时间拖欠上一个项目的工程款，即使资金已经回笼。

    要知道债务这个玩意不但会转移，还会凭空消失。

    黄国美欠建筑商的钱，建筑商欠包工头，包工头拖欠工人工资；工人拿不到工资给包工头下跪，包工头良心不安，把车卖了请建筑商吃大餐，好话说尽，哀求结账；建筑商解释自己没钱，都垫在项目里；包工头急了，一拳抡死建筑商，或者要绑建筑商老婆等操作，建筑商无奈，只能变卖家产，跑了。

    不管是死了还是跑了，反正债权人都会消失，这不，债务凭空消失。

    即使不死也不跑，还是能拖就拖，只要拖的够久就是胜利，时间简直不要太奇妙，只要肯给它二十年，它能把一件可以拿奖状的事情变成斩立决。

    黄国美不但玩垫资、欠账，支付土地金的时候搞分期付款，还开发了多种融资方式。

    比如在银根紧缩时，开发商可以通过高利贷借钱、利用信息不对称赚取中介费、吸引跨行业投资、向外资投行融资等多种方式实现融资和退出。

    高利贷借钱是指开发商拍得土地后，找民间借贷人以高额的月利率获取过桥借款，用以支付土地出让金或者股权转让金。获取土地使用证后，向银行申请贷款，用以偿还之前的过桥借款。

    如果银行不同意贷款，开发商可以继续向民间借贷者借贷，借新还旧，不断循环。

    利用信息不对称赚中介费是指，开发商往往利用信息不对称，先付股权转让或者土地拍卖的订金，而后再将项目整体转让给其他开发商，从而赚取较高溢价。

    吸引跨行业投资是指，通过出让项目公司的股权来吸引其他行业公司进入房地产领域。

    向外资投到融资是指，与外资投行签订融资协议，许诺外资高额的回报率获得投资。

    按照当下和前两年房地产市场的规定，土地出让金是必须交的，只有缴纳了土地出让金之后，才能拿到土地使用证。

    但黄国美会要求手下人尽可能拖延缴纳土地保证金和出让金，尽管最终还是会足额缴纳，但是利用这个拖延时间，可以让他有更为充裕的时间盘活手中的资金。

    黄国美的不合理要求有的时候手下十分为难，遇到有人诉苦，他立刻会斥责手下，“蒲你阿姆，花钱请你们连这点事都办不好？”
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